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葉檀:經濟版圖重構開啟長珠三角房產反彈周期

2015年12月11日 15:08:38 來源:每日經濟新聞

  【葉檀:經濟版圖重構開啟長珠三角房產強勢反彈周期】從經濟角度出發,雖然中國在經濟轉型,但趨勢是明確的,如果東部沿海地區不能轉向高端制造與服務業,那么所謂的全局轉型就無法完成。因此,蘇州、無錫、常州、東莞等城市雖然目前還不如一線城市,但依然值得關注。

  珠三角、長三角房價反彈,加上耀眼的北京郊區,房地產強勢周期看來已經開啟。

  《新華日報》報道,在剛剛過去的11月,南京樓市成交量創下6年來新高。統計數據顯示,南京房價連漲8個月,今年以來房價漲幅超過10%的樓盤就有40家之多。從今年3月開始,南京江北房價進入上漲通道,與年初相比,江北新房均價上漲了2180元/平方米,河西新房均價上漲了4765元/平方米。

  蘇州更是如此。中國指數研究院對11月份全國100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示,住宅平均價格漲幅最高的城市為蘇州,均價在10899元/平方米,環比漲幅達到2.8%,超過深圳、上海等一線城市。珠三角大致也是這樣。據深圳市規土委公布的數據,11月深圳一手住宅價格為44761元/平方米,環比漲幅33.2%,同比上漲68.7%,深圳商品房均價首次超過4萬元/平方米。

  其他關注度不高或被認為深陷困境的城市,房價也在悄無聲息地反彈。前11個月東莞“供、求、價”均創下歷史最高,全年成交量有望達950萬平方米。據合富輝煌集團統計,今年前11個月,東莞一手住宅均價近萬元,近3年房價整體上漲幅度在4%~6%,預計2016年東莞整體房價將全面進入“萬元時代”。一直不溫不火的珠海,11月份商品房均價也高達13800元/平方米,實現自今年2月份以來的“九連漲”。

  杭州、無錫等地房價則企穩。據快房網K指數研究室統計,2015年杭州主城區成交量上升,但房價漲幅沒有超過10%。無錫則“淡季不淡,旺季不旺”,據無錫克而瑞數據顯示,今年前11個月,無錫房價(商品住宅成交均價)為7902元/平方米,錫山區與崇安區穩中有升,其余各區房價均有不小的震蕩。

  房價上漲的原因是貨幣購買力的貶值預期、政策托底,以及經濟版圖的重構。多種跡象顯示,人口正在流入經濟發達的城市群。

  今年8月份,國務院批復的《江蘇省城鎮體系規劃(2015-2030年)》顯示,以500萬城區人口為標準,2030年江蘇將形成南京和蘇州2個特大城市。

  根據江蘇省統計局數據,2000年以后的十年間,蘇州、南京、無錫、常州、鎮江等地的城鄉常住人口,在江蘇全省所占比重一直增長。蘇州常住人口已超過1000萬,其中外來人口流入因素不可忽視。再加上公積金、房貸等住房扶持政策,蘇州尤其是園區樓市出現快速增長。這表明,中國城市群人口與產業的重構已經是事實。

  從經濟角度出發,雖然中國在經濟轉型,但趨勢是明確的,如果東部沿海地區不能轉向高端制造與服務業,那么所謂的全局轉型就無法完成。因此,蘇州、無錫、常州、東莞等城市雖然目前還不如一線城市,但依然值得關注。

  今年10月,國務院印發《關于蘇州工業園區開展開放創新綜合試驗總體方案的批復》,蘇州園區成為全國首個開展開放創新綜合試驗區域。隨著制造業陸續搬離,蘇州園區正轉型為以服務型、金融與高端服務業、科研創投等為主體的園區,而2014年以來的限購放松、公積金門檻放低等房地產新政,也刺激了園區樓市。

  隨著這些園區房地產價格的上升,新一輪房地產反彈周期開啟并將延續。但硬幣的反面是:經濟下行人口流失的地區,房地產仍在下挫。

【作者:葉檀
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